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31day2019-12

房地產大洗牌時代,未來10年何去何從?

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這幾年,隨著經濟的快速發展和城市化水平的不斷提高,加上各地政策調控建立長效機制的努力,房地產行業的體制環境、市場和商業模式都發生了很大的變化。當中國的人均GDP超過5.6萬元以后,以住宅單一產品為主的開發模式遇到巨大挑戰,發展空間不斷縮小,整個房地產市場進入到了后開發時代。



房企轉型:來自市場主體的回歸

房企轉型”從2013-2015年的“性感”話題變成了目前的“現實”話題,眾多一線房企紛紛進入轉型的大潮中來,其中包括萬科、恒大、綠城、保利等地產巨頭。在2016-2018年這個話題曾經消失過,因為隨著一輪上行周期的來臨,房企的主業重新煥發出光彩,甚至對于部分房企來講,手里的庫存又獲得了一次“變廢為寶”的機會,“轉型”顯得不那么重要了。然而2019年,轉型這個話題又重新回到市場的視野。萬科的“活下去”不是造勢,而是房企遇到的真正挑戰,尤其是中小企業,融資困難,資金鏈承壓,或面臨生死考驗。更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被并購等方式繼續生存或離場,不難看出,房地產行業正進入“優勝劣汰”的“大洗牌”。



隨著中國房地產市場主體的不斷改變,從上世紀80年代50、60后的剛性需求,到20世紀初期的70、80后的剛性需求,再到現在70、80后的改善需求而90后的購房需求在整體市場的占比越來越少,到未來的00后可能真的不再需要購房。正因為這樣,未來房地產的市場主體又回到50、60后,這部分人的數量將突破3億,迫于老齡化的加劇,養老將是政府遇到的前所未有的挑戰。未來10年,“康養”有可能成為房地產市場主體的真正需求。



房企真正的未來:健康+地產

在地產方面,粗放式“拿地、建樓、銷售”模式難以維繼,行業需要重新思考操作模式及增值價值;樓市瘋狂背后,房地產業發展風險也步入敏感期,跨界資源整合,有助于均衡開發風險。在康養方面,居民醫療健康需求日益增加,成為地產升級的內生性動力;
“健康中國”上升為國家戰略,社會資本進入康養領域頂層環境趨于成熟;健康意識加強,現行醫健資源無法全面滿足全民豐富需求,具有廣闊提升空間。



房企轉型大健康,一方面是經濟“新常態”逼迫房地產企業開啟轉型探索模式,另一方面健康醫療市場需求前景及政策利好剛好能為地產轉型提供良好落腳點,兩大因素共同推進房地產行業“健康+地產”結合發展趨勢。新常態下,傳統地產開發模式的未來已可預見,地產開發向細分領域轉型是大勢所趨,在大健康領域“健康+地產”發展模式已成為房地產業主要探索方向之一。



健康+地產,是大健康產業與地產的融合發展,作為地產產業鏈的一種延伸,鎖定醫療健康服務這一新的價值高地。在配套政策扶持的前提下,投資建設醫院或進行與醫療健康產品混合開發的地產產品。目前,我國健康地產仍處于初級發展階段,鑒于民眾對醫療資源可及性需求的不斷增長,健康地產有很大開發空間,市場潛力巨大。



2019年11月10日,語境品牌團隊游學上海,來到了中國養老第一品牌的親和源。在這所已經運營了11年的養老社區里,我們感受到了一個既不脫離社會、但又獨立、開放的老年社區,是老年人享受自由、尊嚴、快樂、健康的理想家園。



同時,親和源也是一個無障礙、花園式、生態型老年社區,配套會所、餐廳、醫院/護理院、度假酒店、各種活動空間等生活醫療商業配套。提供生活、健康、快樂三大板塊的秘書式服務,24小時為社區1600名會員對接服務需求,無為而無不為。



房企轉型大健康主要布局方向

當然,房企轉型絕非易事,首先考慮協同性較高的業務,如醫療地產開發和醫院投資等重資產屬性且開發利潤高的領域。



再次考慮融合發展的巨大價值,根據行業變化進行轉型升級,“健康+地產”融合發展對地產商價值巨大:拿地價值:在地方政府對產業發展迫切需求下,醫療健康資源對洽談拿地、地塊升值有巨大助力;盈利價值:健康資源的導入,能促進地產項目品牌、品質、配套服務價值,提升項目利潤空間;轉型價值:轉型養生、養老、健康和旅游地產,既輔助地產主業,同時能探索培育新的業務增長點。



房企轉型健康地產四大壁壘

資源壁壘:地產開發商本身缺乏醫療服務管理經s驗,和資源儲備,技術、人才、服務三方面要求門檻,需要找準專業化醫療運營方合作并不斷自建醫療技術能力。資本壁壘:醫療健康行業屬于前期投資大、回收周期長的產業,需要良好的資金能力支撐。這對地產開發商的資金運作能力與資本實力提出了較高要求。市場壁壘:醫療健康服務的品牌與聲譽是優質醫療技術及成功案例長期積累的結果,也是客群選擇服務的重要因素。地產開發商在醫療健康品牌的打造上面臨瓶頸。思維壁壘:操作思維導向完全不同,醫療的核心是人和技術,而傳統地產開發的核心是資源和產品,地產行業多年沉積的開發團隊和人員、操作習慣及思維習慣,對運營好服務類醫療產業地產構成強力挑戰。總之,我國養老地產尚處于起步階段,市場不夠規范,政策支持沒有到位,商業模式不夠成熟,但中國已經大步跨進老齡化社會,一旦條件具備,養老地產將成為今后房地產行業的主力板塊




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